Regolamenti

Il quadro normativo per i permessi e le formalità necessarie per attuare lavori di efficientamento energetico degli edifici privati, comprende normative sia a livello statale che locale. Le leggi statali forniscono le basi giuridiche generali, mentre le normative locali possono introdurre ulteriori e specifici requisiti.

In generale le attività necessarie per la riqualificazione energetica degli immobili, come tutte le altre attività edilizie, devono conformarsi alla normativa urbanistica ed edilizia ottemperando a tutta una serie di obblighi previsti dai regolamenti edilizi locali e dalle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie e rispettando le disposizioni concernenti l'efficienza energetica e la protezione dal rischio idrogeologico. Inoltre, per gli immobili di particolare valore artistico o storico è fondamentale tenere conto anche dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio.

A livello statale, l'Italia ha adottato molteplici normative che regolamentano gli interventi di efficientamento energetico degli edifici privati, tra le più rilevanti vi sono:

• la legge 10/1991 è la prima fonte legislativa a livello nazionale che promuove in maniera organica l'efficienza energetica, le energie rinnovabili e il contenimento del consumo di energia degli edifici. La norma dispone una serie di semplificazioni per l’attuazione di interventi edilizi di efficienza energetica, sia nelle abitazioni singole sia nei condomini e attribuisce alle Regioni la responsabilità di predisporre dei piani specifici in questi settori conferendo loro competenze per assegnare contributi per interventi energetici nei fabbricati.
• Decreto Legislativo n. 192/2005 è il riferimento fondamentale sulla prestazione e rendimento energetico nell'edilizia. Ha recepito le direttive europee dedicate stabilendo gli standard minimi di efficienza energetica e promuovendo l'adozione di misure di efficienza energetica, come l'isolamento termico e l'installazione di sistemi di riscaldamento e raffreddamento ad alta efficienza. 
  Al fine di sostenere gli interventi, il decreto prevede l'accesso a incentivi e agevolazioni per i proprietari di immobili che eseguono i lavori di efficientamento energetico.
  Il provvedimento disciplina il ruolo e la responsabilità dei professionisti che intervengono a certificare gli interventi e stabilisce le sanzioni per chi non rispetta le disposizioni del decreto e per la mancata presentazione della certificazione energetica.
• Decreto Legislativo n. 102/2014: sul rendimento energetico stabilisce gli obblighi di audit energetico per gli edifici dei grandi consumatori energetici e promuove il miglioramento dell'efficienza energetica attraverso misure quali l'isolamento termico, la sostituzione di impianti obsoleti e l'utilizzo di fonti energetiche rinnovabili.
• DPR. 380/01 Testo unico sull'Edilizia è la norma quadro attraverso la quale lo Stato detta le linee guida e le prescrizioni di carattere generale per realizzare gli interventi sugli immobili, stabilisce i criteri che individuano gli interventi in edilizia libera e quelli che necessitano di specifici titoli abilitativi, rimanda a Regioni e Comuni l’individuazione di regole di dettaglio attraverso leggi e regolamenti edilizi.
  
  

La riqualificazione e l’efficientamento energetico di un immobile può comprendere una vasta gamma di interventi che partono dalle operazioni sull’involucro dell’immobile, quali l’isolamento termico di pareti perimetrali, tetti, solai su pilotis ecc., per passare poi agli impianti di riscaldamento e raffrescamento attraverso l’installazione di caldaie ad alto rendimento, caldaie a condensazione, pompe di calore, sistemi di termoregolazione, valvole termostatiche e contabilizzatori energetici, pompe a velocità variabile, sistemi di telecontrollo.

Per terminare con gli interventi sui sistemi di alimentazione degli impianti stessi con fonti rinnovabili quali fotovoltaico e solare termico per la produzione di elettricità e acqua calda sanitaria ACS o anche l’installazione di sistemi di microcogenerazione per la produzione di energia termica ed elettrica.

La maggior parte di questi interventi richiede uno specifico titolo abilitativo che deve essere individuato prima di iniziare i lavori e che dipende dalle caratteristiche dell’immobile e del progetto come vedremo più avanti. 

Il testo cardine al quale fare riferimento in materia è il TU dell’edilizia DPR 380/ 2001 il quale individua le diverse tipologie di intervento legandoli ai relativi titoli abilitativi.

Prima ancora di richiedere il titolo abilitativo, i lavori edili che accedono ad agevolazioni fiscali o a finanziamenti agevolati, devono essere sottoposti ad ulteriori formalità quali il controllo di conformità della documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta e l’asseverazione per la valutazione della congruità dei costi sostenuti per alcuni interventi quali ad esempio il Bonus Ristrutturazione, Ecobonus e Sismabonus.

Controllo di conformità e asseverazione sono atti formali attraverso i quali un tecnico qualificato attesta la veridicità di dichiarazioni o dati presenti nei documenti, queste formalità sono fondamentali per mantenere elevati standard di sicurezza e qualità nelle costruzioni. 

I tecnici abilitati asseveratori sono: ingegneri architetti, geometri e periti industriali coinvolti nella compilazione di documenti tecnici, come la CILA e la SCIA o altri atti che richiedono una dichiarazione ufficiale sulla conformità alle norme e alle regolamentazioni vigenti. 

I titoli abilitativi

Interventi ordinari

Alcuni interventi di efficientamento energetico sono considerati di ordinaria manutenzione e non richiedono un titolo abilitativo ma solo il rispetto dei regolamenti edilizi e delle norme attinenti di cui si diceva sopra (antisismiche, antincendio, sanitarie ecc.), questi interventi possono essere iniziati senza nessuna comunicazione formale. Il Testo unico dell’edilizia Dpr n. 380/2001, riporta un elenco non esaustivo ma solo esemplificativo di una serie di interventi che possono essere fatti in regime di edilizia libera. Il decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 2 marzo 2018 contiene Un glossario delle principali opere edilizie realizzabili senza titoli abilitativi.

Esempi

Si tratta, ad esempio, degli interventi necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti già esistenti cioè: gli impianti di riscaldamento, di condizionamento, idrico-sanitario, gli impianti di ricambio aria, elettrico, gas cottura ed evacuazione fumi. Senza permesso preventivi anche gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw; o di montaggio di pannelli solari, impianti fotovoltaici fuori dai centri storici.

CILA

Quando l'efficientamento energetico è parte di un intervento di manutenzione straordinaria che non comporta variazioni volumetriche e che non altera la destinazione d'uso dell'edificio, potrebbe essere necessaria una CILA cioè la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata che il proprietario presenta allo Sportello Unico per l’Edilizia SUE del Comune.

Si tratta, ad esempio, di interventi per il rifacimento dell'impianto elettrico, idrico, di riscaldamento, di condizionamento e climatizzazione all'interno di un appartamento o nell'intero fabbricato.

SCIA

Quando gli interventi comportano variazioni volumetriche come l'aggiunta di nuovi volumi o la modifica di quelli esistenti, potrebbe essere richiesta una SCIA cioè la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, per cui occorre che il progetto sia redatto da un Ingegnere e depositato presso il Genio civile.

Per fare degli esempi la SCIA serve per il rifacimento del tetto, la realizzazione di un solaio e quando le opere insistono su elementi strutturali quali: muri portanti, travi, pilastri, solai.

La Scia è richiesta anche quando gli interventi di efficientamento comportano una modifica sostanziale della destinazione d'uso dell'immobile.

A livello locale, gli enti territoriali (Comuni, Province, Regioni) possono adottare norme e regolamenti specifici per promuovere l'efficienza energetica degli edifici privati e questo fa sì che l'adozione di misure per l'efficienza energetica degli edifici può variare a seconda del Comune o della Regione. 

Dunque, è fondamentale prima di iniziare lavori rivolgersi allo Sportello Unico per l’Edilizia SUE del proprio Comune che ha la funzione di fare da tramite tra il privato cittadino e la pubblica amministrazione in operazioni relative agli interventi edilizi, oppure al SUDE che è la versione digitale.

Oneri in più per il condominio

Dal punto di vista della regolamentazione edilizia che bisogna prendere in considerazione quando si svolgono i lavori di efficientamento energetico di cui abbiamo scritto fino ad ora, non ci sono in Italia sostanziali differenze tra le formalità richieste ai proprietari di abitazioni singole e quelle richieste ai proprietari di abitazioni in condominio, questi ultimi, tuttavia, nel prendere decisioni riguardo interventi da attuare sulle parti comuni, devono osservare le disposizioni che il codice civile dedica al condominio negli edifici.

Gli interventi  che hanno carattere straordinario devono necessariamente essere votati in una o più assemblee straordinarie dove i condomini dovranno: approvare i lavori, affidare gli incarichi ai professionisti, selezionare l’impresa appaltatrice e deliberare la stipula del contratto di appalto, approvare il piano di riparto della spesa, approvare il rendiconto.
Trattandosi di opere utili ai fini del miglioramento della sicurezza e salubrità degli edifici, al contenimento del consumo energetico e alla produzione di energia mediante l'utilizzo di fonti energetiche rinnovabili, l'amministratore è comunque tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato: se non lo fa, commette una irregolarità grave che potrebbe condurre alla revoca giudiziale del suo mandato.

Cosa dovrebbe contenere la delibera dei lavori straordinari

• i termini dell’appalto tra cui l'impresa esecutrice e la facoltà di subappalto;
• gli incarichi tecnici (progettazione, direzione dei lavori e coordinamento della sicurezza) e relativi onorari;
• il compenso per l’amministratore;
• la costituzione del fondo speciale.

Tutte quante le decisioni, da quella iniziale sulle indagini preliminari, a quelle intermedie sulla nomina di professionisti e imprese, sino a quelle definitive aventi ad oggetto l’autorizzazione alla stipula dell’appalto devono essere prese con il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea (che devono essere almeno un terzo dei condomini in seconda convocazione) che rappresentino almeno 333/1000.

Come abbiamo visto la regolamentazione dei lavori è piuttosto complessa sotto diversi aspetti e genera parecchie incertezze.

Procedure burocratiche e requisiti richiesti per gli interventi possono variare a seconda delle caratteristiche del progetto e dalle caratteristiche dell’edificio oggetto dell’intervento. La normativa subisce spesso modifiche e contiene indicazioni che si prestano ad interpretazione. La documentazione da compilare è complessa.

Senza l’aiuto di un professionista è complicato comprendere quali sono le procedure corrette da applicare al suo caso specifico, rispettare le disposizioni legislative, ottenere le autorizzazioni necessarie ai lavori e ad accedere agli incentivi fiscali.

Inoltre, la normativa locale è disorganica, quindi, oltre all’aiuto di un professionista al cittadino occorre anche la collaborazione degli uffici comunali competenti.